Sono nulle tutte quelle delibere che esorbitano dai poteri dell'assemblea, contrarie alle norme imperative di legge, o comunque a norme costituzionali. Le prime potrebbero essere ricondotte da due tipi: Quanto alla prime, delibere che prevedono il voto favorevole dell'unanimità dei condomini, previsto o dal codice civile o da norme contrattuali del regolamento di condominio approvato da tutti (in genere al momento dell'acquisto dell'appartamento); Invece per le seconde, l'elenco potrebbe essere infinito. Pensiamo alla decisione di mettere in opera un abuso edilizio o a quella di vietare l'acquisto di appartamenti a persone di razza o colore della pelle diverso dal nostro. Le delibere nulle possono essere impugnabili da tutti i condomini, perfino da chi ha votato a favore, e in qualsiasi tempo (non vanno mai in prescrizione).
Sono invece, annullabili tutto il resto delle delibere. Quindi quelle prese in assemblee illegittimamente convocate e con maggioranze non qualificate, oppure che riguardano argomenti non compresi nell'ordine del giorno. L'impugnativa può essere proposta unicamente con atto di citazione, entro il termine tassativo di 30 giorni. Non basta quindi una semplice lettera di raccomandata all'amministratore o al condominio. A impugnarla possono essere i condomini dissenzienti e quelli astenuti, che sono loro equiparati. Anche i condomini assenti possono impugnare le delibere e i 30 giorni scattano quando hanno avuto comunicazione della delibera. Naturalmente, è come se un condomino assente è stato rappresentato da un delegato, che ha votato a favore o contro, è come se avesse votato a favore o contro lui. L'impugnazione può essere fatto anche da uno solo dei comproprietari della medesima unità immobiliare. L'usufruttuario può impugnare le delibere riguardanti l'ordinaria amministrazione, mentre il nudo proprietario quelle inerenti innovazioni e opere di straordinaria manutenzione. L'azione dell'inquilino è limitata alle delibere in cui ha diritto di voto, quali ad esempio quelle riguardanti il servizio di riscaldamento. Va aggiunto che anche i provvedimenti presi dell'amministratore senza il necessario assenso dell'assemblea, se impugnati in giudizio e non nella riunione stessa, hanno lo stesso termine per l'impugnazione.
